Según las normas predeterminadas del IRS, las actividades inmobiliarias de alquiler se consideran pasivas, independientemente del tiempo que el contribuyente dedique a gestionar las propiedades. Por lo general, las pérdidas pasivas solo pueden compensar ingresos pasivos, y las pérdidas no utilizadas deben trasladarse a ejercicios posteriores.
Sin embargo, los contribuyentes que cumplan los requisitos para ser considerados profesionales del sector inmobiliario pueden considerar las actividades de alquiler como no pasivas, lo que les permite:
✔ La posibilidad de deducir las pérdidas por alquiler de los salarios, los ingresos empresariales, los intereses, los dividendos y otros ingresos no pasivos.
✔ Evitar el impuesto sobre los rendimientos netos de las inversiones (NIIT) del 3,8 % que grava los ingresos por alquiler.
✔ Mayor flexibilidad a la hora de aplicar la amortización, las reparaciones y las pérdidas de explotación.
Pero aquí está la clave: el hecho de estar acreditado como profesional inmobiliario no hace que las pérdidas por alquiler dejen de ser pasivas automáticamente. El contribuyente también debe demostrar una participación significativa en cada actividad de alquiler, o bien optar por agruparlas.
Cómo obtener la titulación de profesional inmobiliario
Para cumplir con la definición del IRS de «profesional del sector inmobiliario», un contribuyente debe cumplir dos requisitos estrictos, que deben cumplirse ambos en cada ejercicio fiscal:
- Más del 50 % de tu tiempo de trabajo por cuenta propia debe dedicarse a actividades o negocios relacionados con bienes inmuebles.
Esto significa que la mayor parte de tu jornada laboral debe dedicarse a actividades inmobiliarias, como la promoción o la rehabilitación, la construcción o la reconstrucción, la adquisición, la reconversión, el alquiler o el arrendamiento, la explotación o la gestión, los servicios de intermediación, etc.
- Tienes que dedicar al menos 750 horas al año a actividades inmobiliarias en las que participes de forma significativa.
Estas horas deben poder cuantificarse y estar justificadas, y la participación debe consistir en actividades en las que desempeñes una función económica real, no en tareas puramente administrativas o educativas.
Notas importantes:
- En el caso de las declaraciones conjuntas, solo el contribuyente que solicite la condición de REP puede utilizar sus horas para cumplir los requisitos, pero cualquiera de los cónyuges puede contabilizar horas para la participación significativa una vez que se haya obtenido dicha condición.
- El tiempo que hayas trabajado como empleado solo cuenta si eres propietario de al menos el 5 % de la empresa.
- Actividades como estudiar estados financieros, echar un vistazo de vez en cuando a los anuncios del MLS o gestionar las finanzas sin ocupar un puesto directivo no cuentan para las horas requeridas.
Participación significativa: la segunda barrera para poder aplicar la deducción
Incluso después de obtener la titulación como profesional inmobiliario, tienes que seguir demostrando una participación significativa en cada actividad de alquiler para que las pérdidas se consideren no pasivas. El IRS establece siete criterios; basta con cumplir cualquiera de ellos.
Estas son las pruebas que más se suelen hacer:
- Prueba de 500 horas:
Participas más de 500 horas en la actividad a lo largo del año.
- Participación prácticamente total:
Tú te encargas de casi todo el trabajo de la actividad.
- Prueba de más de 100 horas:
Participas al menos 100 horas y más que cualquier otra persona.
- Actividades de participación significativa (>500 horas en total).
- Prueba «5 de los últimos 10 años»:
Has participado de forma significativa en la actividad durante cinco de los últimos diez años.
- Prueba de actividad de servicios personales:
Has participado de forma significativa en cualquiera de los tres años anteriores.
- Prueba de hechos y circunstancias:
Tu participación es habitual, constante y significativa.
Un contribuyente también puede optar por agrupar todas sus actividades de alquiler, lo que facilita cumplir el requisito de participación significativa; pero la agrupación también tiene consecuencias a largo plazo, sobre todo a la hora de vender los inmuebles.
Contabilidad: el IRS espera pruebas sólidas
Los tribunales han sostenido sistemáticamente que es imprescindible contar con registros contemporáneos y fiables. Los registros reconstruidos, las estimaciones y los calendarios imprecisos suelen ser rechazados.
Entre la documentación recomendada se incluye:
- Registros de tiempo o apps digitales
- Calendarios de citas
- Registros de correos electrónicos y mensajes
- Notas sobre la gestión de proyectos
- Informes de gestión inmobiliaria
Sin una documentación fiable, el IRS puede —y suele hacerlo— denegar la condición de REP, lo que conlleva importantes obligaciones fiscales.
Normas especiales para las sociedades anónimas
Una sociedad anónima de capital cerrado también puede considerarse profesional inmobiliario si:
- Más del 50 % de sus ingresos brutos provienen de actividades inmobiliarias, y
- La empresa participa de forma significativa en esas actividades.
Esto abre nuevas posibilidades de planificación para las empresas inmobiliarias constituidas como sociedades anónimas.
Conclusión: una ventaja fiscal muy interesante, pero compleja
La condición de profesional inmobiliario puede mejorar considerablemente la situación fiscal de los inversores y empresarios con una actividad inmobiliaria importante. Permite que las pérdidas por alquiler compensen los ingresos no pasivos y protege los ingresos por alquiler que cumplan los requisitos del impuesto del 3,8 % sobre los ingresos netos por inversiones.
Sin embargo, para poder acogerse a esta normativa hay que superar estrictos controles anuales, demostrar una participación significativa y llevar una contabilidad minuciosa. Como las normas son complejas y son objeto de numerosos litigios, es fundamental contar con la ayuda de un profesional fiscal con experiencia.
Si crees que podrías cumplir los requisitos —o si quieres averiguar si la condición de profesional inmobiliario podría beneficiarte en tu estrategia fiscal general—, nuestro equipo de GG CPA Services puede orientarte sobre los requisitos, la documentación y las oportunidades de planificación.
Enlace al IRS – Publicación 925 (2024), Normas sobre actividades pasivas y capital en riesgo
Enlace a «The Tax Adviser» – Cómo orientarse entre las normas para los profesionales del sector inmobiliario
También puedes leer sentencias recientes del Tribunal Fiscal, como el caso Mirch contra el Comisionado, T.C. Memo. 2025-128
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Preguntas frecuentes
¿Qué se considera un profesional del sector inmobiliario?
Tienes que dedicar al menos 750 horas al año a actividades inmobiliarias y participar de forma significativa en ellas.
¿Puedo deducir las pérdidas por alquiler?
Sí, si cumples los requisitos para ser considerado un profesional del sector inmobiliario.
¿Necesito un contable colegiado?
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